Une maison à rénover, à Pernes-les-Fontaines, c’est souvent une bonne affaire : la commune compte beaucoup de grandes maisons familiales, et 30 % des résidences principales ont été construites entre 1971 et 1990 (Insee, recensement 2023). Mais le prix d’achat ne dit rien du prix des travaux. Ce guide vous aide à savoir quoi faire vérifier avant de signer le compromis, pour négocier en connaissance de cause et ne pas découvrir les mauvaises surprises après.
Bon à savoir
Les chiffres de ce guide viennent de l’Insee, de Géorisques, de Service-public.fr et de l’Anah. Chaque source est citée.
1. Lire le dossier de diagnostics
Le vendeur doit vous remettre un dossier de diagnostic technique. Pour une maison, il comprend notamment :
| Diagnostic | Quand il est obligatoire | Ce qu’il vous apprend |
|---|---|---|
| DPE | Maison de 50 m² ou plus | La classe énergie, de A à G. |
| Audit énergétique | Maison classée E, F ou G | Des scénarios de travaux chiffrés pour améliorer la classe. |
| Électricité | Installation de plus de 15 ans | Les anomalies, dont les plus dangereuses. |
| Gaz | Installation de plus de 15 ans | L’état de l’installation de gaz. |
| Amiante | Permis de construire avant le 1er juillet 1997 | La présence de matériaux amiantés. |
| Plomb (Crep) | Maison construite avant 1949 | Le plomb dans les anciennes peintures. |
| État des risques | Maison en zone à risques | Inondation, argiles, séisme… |
Source : Service-public.fr, « Quels sont les diagnostics immobiliers à fournir en cas de vente d’un logement ? » (vérifié le 7 mars 2025).
L’audit énergétique est très utile si la maison est classée E, F ou G : il propose des scénarios de travaux et leur coût. Ce n’est pas un devis, mais c’est une première base pour négocier.
2. Ce que les diagnostics ne disent pas
Un diagnostic constate, il ne chiffre pas. Pour savoir combien coûteront les travaux, il faut faire visiter la maison par un artisan avant le compromis. Les quatre postes à faire regarder en priorité :
- La toiture. Une maison des années 1970 ou 1980 a une couverture qui approche les cinquante ans. Un couvreur regarde les tuiles, les liteaux, la charpente et l’isolant. Refaire plus de la moitié d’une toiture oblige en principe à l’isoler en même temps.
- L’électricité. Le diagnostic liste les anomalies ; un électricien vous dit s’il faut reprendre quelques circuits ou tout refaire.
- Le chauffage. En 2023, 669 maisons et appartements de la commune se chauffaient encore au fioul (Insee). Une chaudière au fioul à remplacer, avec la cuve à neutraliser, est un poste important.
- Les fissures. Voir ci-dessous : à Pernes, elles méritent une attention particulière.
3. Le sol argileux : regardez les fissures
Le centre de Pernes-les-Fontaines est en exposition moyenne au retrait-gonflement des argiles, et la commune a été reconnue six fois en catastrophe naturelle pour sécheresse depuis 2016 : en 2016, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023-2024 (Géorisques).
Quand l’argile sèche puis se réhydrate, le sol bouge et les murs peuvent se fissurer. Lors de la visite :
- repérez les fissures en escalier ou en biais, surtout près des angles et des ouvertures ;
- regardez si les portes et fenêtres frottent ou ferment mal ;
- demandez au vendeur si un sinistre sécheresse a été déclaré à l’assurance, et quels travaux ont été faits.
En cas de doute, faites venir un maçon ou une entreprise de rénovation : une fissure stable n’a rien à voir avec une fissure qui s’ouvre.
4. Dans le centre ancien : les règles de l’aspect extérieur
Pernes-les-Fontaines compte de nombreux monuments historiques (base Mérimée). Aux abords d’un monument, changer l’aspect extérieur d’une maison (toiture, menuiseries, façade) passe par une déclaration préalable et par l’avis de l’architecte des Bâtiments de France (Service-public.fr).
Les fenêtres en PVC blanc, une couleur de façade nouvelle ou une tuile différente peuvent être refusées. Avant d’acheter dans le centre, renseignez-vous en mairie sur ce que vous pourrez faire, et faites chiffrer les menuiseries dans les matériaux qui seront acceptés.
Si vous envisagez d’agrandir, sachez qu’en zone urbaine d’un PLU, une extension demande une déclaration préalable jusqu’à 40 m², puis un permis de construire ; au-delà de 150 m² après travaux, l’architecte est obligatoire (Service-public.fr).
5. Les aides et la TVA
- TVA réduite : dans un logement de plus de 2 ans, les travaux de rénovation sont en général à 10 %, et à 5,5 % pour certains travaux qui économisent l’énergie (Service-public.fr).
- MaPrimeRénov’ : depuis le 1er septembre 2026, l’aide « par geste » est réservée aux pompes à chaleur. Pour une maison classée E, F ou G, une rénovation d’ampleur reste aidée, avec un accompagnateur (Anah, septembre 2026).
- Isolation des combles : le Département de Vaucluse en finance 10 % hors taxes, jusqu’à 2 000 €, pour une résidence principale de plus de 15 ans, sous conditions de ressources, avec une demande avant les travaux.
Un conseiller France Rénov’ peut vous aider à monter les dossiers : 0 808 800 700 (service et appel gratuits).
6. La bonne méthode, dans l’ordre
- Lisez les diagnostics avant la deuxième visite.
- Revenez avec un artisan, ou envoyez-lui les photos et le DPE.
- Faites chiffrer les gros postes : toiture, chauffage, électricité, menuiseries.
- Négociez avec ces devis en main.
- Planifiez : d’abord ce qui protège la maison (toit, humidité, structure), puis le chauffage et l’électricité, enfin les finitions.
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