Orange a un profil rare dans le Vaucluse : presque autant de locataires que de propriétaires (48,9 % contre 48,1 %) et 1 497 logements vacants, soit 9,5 % du parc (Insee 2023). Beaucoup de ces logements vides sont des appartements anciens du centre ou des immeubles d’après-guerre : avec les bons travaux, ils retrouvent preneur. Ce guide explique ce que la loi exige pour louer, et par où commencer.
Bon à savoir
Les chiffres de ce guide viennent de l’Insee et de Service-public.fr. Chaque source est citée.
1. Le DPE, condition pour louer
Depuis 2025, la performance énergétique fait partie des critères du logement « décent » :
- bail signé, renouvelé ou reconduit entre 2025 et 2027 : seul un logement classé A à F peut être loué (les G sont exclus) ;
- à partir de 2028 : classes A à E seulement ;
- à partir de 2034 : classes A à D (Service-public.fr, « Logement à louer décent », vérifié le 21 mars 2025).
Un appartement d’après-guerre mal isolé est souvent classé F ou G. Avant tout devis, faites établir un DPE : il dit d’où vous partez et quels travaux rapportent des classes.
Le conseil : ne visez pas juste la classe F. Le seuil montera à E en 2028 : des travaux qui atteignent E ou D vous évitent un second chantier dans deux ans.
2. Les diagnostics avant de louer
- Électricité : obligatoire si l’installation a plus de 15 ans, ce qui est le cas de la plupart des 3 749 logements de 1946-1970 d’Orange. Le rapport liste ce qui est dangereux : c’est une bonne base de devis pour l’électricien.
- Plomb : obligatoire pour un logement d’avant 1949 ; Orange en compte 2 479 d’avant 1946, surtout dans le centre. Le constat cherche le plomb dans les anciennes peintures.
- Gaz : même logique que l’électricité si l’installation a plus de 15 ans, un cas fréquent ici, où 42 % des logements sont au gaz de ville.
3. Les travaux qui comptent, dans l’ordre
- La sécurité : électricité (terre, différentiels, tableau) et gaz. Sans cela, pas de location sereine.
- La classe énergétique : isolation des combles ou des fenêtres, chauffage efficace. C’est ce qui conditionne le droit de louer.
- Les pièces d’eau : une salle de bain nette fait la visite.
- Les finitions : peintures et sols en dernier, juste avant les photos de l’annonce.
Dans un appartement d’après-guerre, ces quatre postes se traitent bien en un seul chantier coordonné par une entreprise de rénovation : moins d’allers-retours, un seul planning.
4. Ce qui aide à financer
- TVA réduite : 10 % sur la plupart des travaux d’un logement de plus de 2 ans, 5,5 % sur l’amélioration énergétique (Entreprendre.service-public.fr).
- MaPrimeRénov’ est ouverte aux propriétaires bailleurs sous conditions : renseignez-vous avec le DPE en main.
- L’aide du Département de Vaucluse pour l’isolation des combles (10 % hors taxes, 2 000 € au plus) se demande avant travaux.
5. Les questions à poser avant de signer
- Quelle classe de DPE visons-nous après travaux, et avec quels postes ?
- Le devis suit-il la liste du diagnostic électricité ?
- Combien de semaines entre la signature et un logement louable ?
- Les autorisations (façade, fenêtres en centre ancien) sont-elles comprises ?
- La TVA réduite est-elle appliquée ligne par ligne ?
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