Draguignan est une ville de locataires autant que de propriétaires : 46,5 % des ménages louent leur logement, 51,1 % en sont propriétaires, et la ville compte 2 506 logements HLM (Insee, recensement 2023). Quand un équipement lâche, la première question est souvent : qui paie ? La loi y répond assez précisément. Ce guide reprend les règles pour un logement loué vide (bail d’habitation), du côté du locataire comme du propriétaire.
Conseil
Les règles de ce guide viennent de Service-public.fr : « Entretien courant et réparations locatives à la charge du locataire » (vérifiée le 21 mai 2025) et « Bail d’habitation : travaux à la charge du propriétaire » (vérifiée le 28 mai 2025). Pour un logement HLM, le bailleur social applique les mêmes principes, avec ses propres procédures : contactez-le. Les chiffres de Draguignan viennent de l’Insee.
1. Le principe en une phrase
Le locataire entretient et fait les petites réparations ; le propriétaire fait tout le reste. Et quand une réparation normalement « locative » est due à la vétusté (l’usure normale avec le temps) ou à la force majeure, elle repasse au propriétaire.
2. Ce qui revient au locataire
Quelques exemples tirés de la liste officielle :
- plomberie : remplacer les joints, clapets et presse-étoupes des robinets, les joints et flotteurs de la chasse d’eau, les flexibles de douche ; détartrer ;
- chauffage : faire faire l’entretien annuel de la chaudière (sauf si le bail prévoit autre chose), faire ramoner les conduits (chaudière, cheminée, VMC) ; petites pièces des appareils à gaz ;
- ouvertures : graisser gonds et charnières, réparer poignées et petites pièces des serrures, remplacer les clés perdues ;
- extérieur : dégorger gouttières et descentes, entretenir le jardin privatif, nettoyer terrasses et auvents ; nettoyer la piscine s’il y en a une ;
- fosse septique : la vidange (le curage reste au propriétaire).
3. Ce qui revient au propriétaire
- les travaux d’entretien qui maintiennent le logement en état (un volet défectueux par usure, par exemple) ;
- les travaux qui rendent le logement décent ;
- les travaux d’amélioration énergétique (isolation, chauffage performant) ;
- les grosses réparations : toiture, remplacement d’une chaudière ou d’un chauffe-eau usés, canalisations, électricité vétuste ;
- les réparations dues à la vétusté, même si elles figurent dans la liste locative.
Exception : si les travaux sont rendus nécessaires par la faute du locataire, c’est lui qui paie.
4. Le propriétaire veut faire des travaux pendant le bail
Il doit prévenir le locataire avant, par lettre recommandée ou remise en mains propres, en précisant la nature des travaux et leurs modalités (date de début, durée, accès nécessaire). Le locataire doit laisser l’accès, mais pas le samedi, le dimanche ni les jours fériés. Et si le chantier dure plus de 21 jours, le propriétaire doit baisser le loyer en proportion de la durée.
Le locataire peut aussi faire, à ses frais, des travaux de rénovation énergétique, à condition d’en avoir informé le propriétaire avant.
5. Le propriétaire ne fait pas les travaux qui lui reviennent
Le locataire continue de payer son loyer : il ne peut pas le suspendre de lui-même. La démarche :
- prévenir le propriétaire du problème (une fuite de toiture, un chauffage hors service) ;
- sans réponse, le mettre en demeure par lettre recommandée ; Service-public.fr propose un modèle (« Réclamer au propriétaire de faire les grosses réparations ») ;
- si rien ne bouge, des recours amiables puis judiciaires existent : la fiche Service-public.fr « Bail d’habitation : travaux à la charge du propriétaire » détaille les étapes et les délais.
6. Entre deux locataires : le bon moment pour rénover
Avec 2 866 logements vacants (13 % du parc, Insee), Draguignan a aussi des propriétaires qui hésitent à relouer. Entre deux baux, on peut en profiter pour : mettre l’électricité en sécurité, revoir le chauffage, isoler, refaire une salle de bain fatiguée et repeindre en teintes neutres et lessivables. La TVA est à 10 % sur ces travaux dans un logement de plus de 2 ans, et à 5,5 % sur ceux qui améliorent la performance énergétique (Entreprendre.service-public.fr).
7. Les bons réflexes
- Locataire : signalez tout problème par écrit, gardez les factures d’entretien (chaudière, ramonage), photographiez les dégâts.
- Propriétaire : un état des lieux précis à l’entrée et à la sortie évite la plupart des litiges ; une grille de vétusté annexée au bail aide à trancher.
- Les deux : en cas de dégât des eaux, prévenez tout de suite l’assurance et faites un constat amiable avec le voisin.
Trouver un artisan à Draguignan
Pour remettre un logement en état entre deux locations, décrivez votre projet sur la page Rénovation à Draguignan. Pour une chaudière ou une fuite, voyez la page Plombier à Draguignan ; pour une mise en sécurité électrique, la page Électricien à Draguignan.
Nous vous appelons pour comprendre votre projet, puis un artisan vérifié du secteur vous rappelle, pas cinq. Si son devis ne vous convient pas, dites-le-nous, nous vous en proposons un autre.